Какие будут цены на недвижимость в 2020 году в Украине?

 Достоверно дать долгосрочный прогноз цен на недвижимость в Украине в 2020 году не может никто. В связи с последними политическими событиями в 2014 году, которые резко изменили весь курс страны, никто не берется утверждать, что завтра ситуация не повторится. Однако имея основные “индикаторы” регулирования цен на недвижимость, можно “держать руку на пульсе” и проводить аналитику самостоятельно.

недвижимость

 Установлено, что на 1 мая 2019 года цены на украинские квартиры в крупных городах Украины составляют:

– в Киеве 981$ за кв.м;

– во Львове 796$ за кв.м;

– в Одессе 712$ за кв.м;

– в Харькове 553$ за кв.м;

– в Днепре 517$ за кв.м.

“Индикаторы” регулировки цен на недвижимость

 На фоне политических изменений в 2014-2015 годах в Украине средний уровень цен на недвижимость снизился ровно вдвое. В 2016 – 2018 годах ПАФ Украины начало свое восстановление и вырос с 91 до 130,5 миллиардов долларов (47%), общий индекс на недвижимость, предоставляемый различными риелторскими агентствами, так и не восстановился.

 Чтобы ориентироваться в ценовой политике на недвижимость и определить, какие будут цены на недвижимость в 2020 году в Украине, необходимо проанализировать экономику и промышленность страны в целом. Спрос на недвижимость также очень важный показатель к корректировке и формированию цен.

Макро-индикаторы, влияющие на цены

Украина является сырьевой страной, поэтому очень зависит от наличия спроса на продукцию на международных рынках. В частности, это энергетика, зерно и металл. Падение цен и спроса ведут и к обвалу цен на ранке жилой недвижимости в Украине.

 Однако остается вопрос: каким же образом отличить краткосрочные “провалы” в экономике от фундаментальных изменений для исключения ранней возможной ликвидации цен на недвижимость? Наиболее ярким показателем является связь цены одного квадратного метра жилья и средней заработной платы по стране. Цены на недвижимость движутся за коэффициентом средней заработной платы. Такое движение может иметь небольшую “погрешность”: в случае наступления кризиса, цена на недвижимость сохраняется на прежнем уровне в течение пары месяцев. Согласно прогнозам, рост заработной платы в Украине составит 6,4%, а безработица уменьшится на 8,6%.

рынок недвижимости

 15 мая 2019 года Кабинетом министров принят Прогноз экономического и социального развития Украины на 2020 – 2022 годы, разработанный Министерством экономического развития и торговли. Согласно прогнозам, есть два пути развития макроэкономических показателей. При первом варианте ВВП вырастет в 2020 году на 3,3%, в 2021 – на 3,8%, в 2022 – на 4,1%. Ожидается рост потребительских цен на 6%, в 2021 – на 5,7%, в 2022 – 5,3%. При втором варианте прогнозных показателей ВВП вырастет в 2020 году на 3,6%, в 2021 – на 3,6%, в 2022 – на 3,3%. Рост потребительских цен составит 6,5%, в 2021 – 7,1%, в 2022 – 7%.

   Всемирный банк предоставил данные анализа валового внутреннего дохода Украины в 2019 году, при которых показатель ВВП снизился с 2,9% до 2,7%. Учитывая оба варианта развития макроэкономических показателей, в 2020 году ВВП в Украине вырастет в среднем на 1%.

Спрос и предложение на рынках недвижимости

Когда уменьшается спрос, уменьшается и предложение. Наиболее чувствительны в этом направлении застройщики, они самые первые ощущают кризис. Если обратить внимание на располагаемый жилищный фонд на душу населения, можно заметить, что в Киеве последние 10 лет количество квадратных метров на одного человека неизменно составляет 22 кв.м (пример для сравнения: во Франции – 39 кв.м на человека; в Германии – 42 кв.м. на человека; на Кипре – 49 кв.м. на человека). Это говорит о том, что конъюнктура рынка располагает к двукратному росту площади недвижимости на душу населения. То есть конъюнктуру ранка определяет исключительно спрос, а предложение достаточно эластично. Хотя застройка крупных городов страны происходит, города расширяются, но недостаточно для изменения данного соотношения.

Несмотря на кажущуюся интенсивность застройки, в Киеве из имеющихся 216 жилищных комплексов, в которых ведутся активные продажи, 86 не имеют разрешительной документации. Из этих 86 объектов до 90% не будут введены в эксплуатацию из-за больших отклонений от стандартов застроек. Большое влияние оказывает и политическая ситуация в стране в 2014-2015 годах: большинство застройщиков в период девальвации приняли курсовые убытки на себя, поэтому во многих импортных составляющих (цены на строительные материалы и др.) заложены цены по курсу за 1$ – 8 грн. С 2014 по 2016 годы можно заметить, что многие строительные фирмы стали банкротами, а недостроенные объекты либо заморожены, либо стали перепродаваться.

Коммерческая недвижимость

Рынок коммерческой недвижимости в Украине активно развивается. Ни война, ни кризис в стране не остановили строительства торгово-развлекательных площадок. По оценкам экспертов в течение последующих трех лет под новые ТРЦ будет отдано более 1 млн кв. м площади. В Киеве идет строительство 15 крупных объектов коммерческой недвижимости. Торговля стала наиболее популярным бизнесом в Украине, поэтому на такую недвижимость спрос есть.

 Согласно обзору рынка недвижимости Интерфакс-Украина, растет и предположение и спрос. А это значит, что цены на коммерческую недвижимость в 2020 году буду расти.

Спрос на жилую недвижимость

В последние годы население Украины значительно сократилось. Это обусловлено увеличением роста смертности при низком уровне рождаемости. Государственная служба говорит о неутешительной статистике: на 100 человек умерших приходится всего 59 родившихся. Такие показатели характерны для стран третьего мира.

К тому ж необходимо учитывать и большую миграцию из Украины. По официальным данным население Украины составляет 42,3 миллиона, а согласно данных Института демографии Академии наук Украины, население Украины оставляет 32 миллиона граждан. 10 миллионов граждан не нашли заработок в родной стране и вынуждены были выехать.

Эти данные свидетельствуют о том, что особо большого спроса не жилую недвижимость в Украине нет. 

Цена жилой недвижимости

Как говорилось ранее, многие застройщики оказались банкротами, образовался целый отдельный рынок по перепродаже недостроенных объектов.

Динамика строительства в 2017 и 2018 годах пошла на спад и только немного, небольшими темпами стала повышаться в 2019 году – это говорит о недостатках предложения на рынке недвижимости. За последние годы произошло сокращение принятого в эксплуатацию жилься на 36%.

Цены на квартиры будут увеличены на 7-10%, однако, при торге возможен спад ценового уровня на 30%. При этом сама покупка недвижимости для потребителей будет рискованной.

цены на недвижимость

Возможные риски при покупке недвижимости

Риски, связанные с приобретением недвижимости обусловлены большим ростом незаконных застроек в 2017-2018 годах. К тому же власти Украины перестали качественно бороться с недобросовестными застройщиками. Участились случаи заселения людей в жилища, не обеспеченные водой и светом.

Все чаще застройщики пытаются идти на дополнительные хитрости: экономить на качестве материалов, инфраструктуре, коммуникациях, не получают должной разрешительной документации.

 С целью борьбы с недоброкачественным застройками 1 сентября 2018г. вступили в силу новые государственные строительные нормы, которые ужесточают требования к жилым домам. Принятый закон позволит улучшить качество жилья в 2020 году.

Строительство в 2019 влияет на тенденции продаж в 2020 году

 В 2019 году замечено удорожание строительства на 20-35% из-за роста цен на строительные материалы и на прибавку к зарплатам рабочих. Это повлекло за собой повышение цен на недвижимость в 2019 году на 10-15%. Такая тенденция будет сохраняться и в 2020 году. Поднять цены еще выше застройщики не спешат, так как опасаются обвала продаж. Несмотря на повышение цен на бумаге, риелторскими компаниями проводятся различные акции и предлагаются индивидуальные скидки до 30%. При этом новостройки требуют все больше инвестиций для усовершенствования с целью привлечения покупателей. Это могут быть квартиры с красивыми видами, интересные архитектурные решения, новые энергоэффективные технологии. Опять же, нет никаких гарантий, что такие квартиры удастся быстро распродать в 2020 году.

Согласно данных Минюста, спрос на жилье постепенно растет. С конца 2018г. количество сделок купли-продажи выросло на 11%. Многие украинцы из-за нестабильности банковских систем стали вкладывать свои сбережения именно в недвижимость. Поэтому спрогнозировать, когда упадут цены на недвижимость в Украине достоверно нельзя.

В положение вещей, сложившихся на рынке недвижимости, может вмешаться вероятный мировой экономический кризис, который зацепит и Украину. Экономическая нестабильность и курс доллара отобьют у украинцев желание улучшать свои жилищные условия. А это может способствовать обвалу цен и сокращению объемов строительных работ. Если экономике удастся устоять, то цены на квартиры в 2020г. вырастут. Все экономические колебания на международных аренах, внешняя, внутренняя, экономическая и социальная политика Украины не дают конкретно говорить о том, удастся ли риелторам стабилизировать цены на рынке недвижимости в стране.

новостройки

На основании изложенного можно дать следующий прогноз на 2020 год для рынка недвижимости: цены стремятся вверхс небольшим коэффициентом. При наличии мирового кризиса и экономической нестабильности цены на недвижимость в Украине упадут.

Оставьте комментарий